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中国房地产至少冬眠两年? 专家抛出“周期论”

发布时间:2019-10-19 08:33:08

回应万科“过冬论”专家抛出“周期论”

在货币紧缩和地产调控双重打压之下,多个城市房价已经掉头向下,房地产商资金链绷紧。这引起部分地方政府担忧,杭州市已经着手防范地产业相关公司破产后造成欠薪,从而引发社会问题。与此同时,者购房热情消退,转向持币观望;有业内专家表示,楼市调整还远未结束,中国房地产将结束高速增长期,进入“中速增长期”,从现在到201 年都将是调整阶段。

行业观察

楼市衰退或持续至201 年

随着楼市调控和经济结构调整持续,我国房地产市场无疑正在经历巨变阶段。

11月12日,万科企业股份有限公司总裁郁亮在东莞表示,万科已经进入“冬天”模式,并将遵循现金为王、积极卖房、慎重买地的原则。

由于其房地产界领军者的身份,万科的“冬天论”不出意料地引起舆论大哗。2008年,万科集团董事长也曾抛出 “拐点论”,并引发一轮降价风潮。

不少业内人士指出,随着房地产各项指标下滑,“冬天”或将持续更长时间,房地产业将迎来新一轮的衰退周期。国际货币组织(IMF)14日公布的报告也指出,中国面临房价下跌的风险。

近三年处于调整期

调控对房地产市场的影响正逐步明显。根据国家统计局的数据,自今年年初出台“新国八条”的9个月来,成交量、价格、投资等指标的增速,以及国房景气指数几乎都在下行。

在此背景下,郁亮抛出的“冬天论”获得了不少业内人士的认同。事实上,“现金为王、积极卖房、慎重买地”也正是不少房企在今年的生存策略。

不少分析人士认为,企业普遍看空后市,说明房地产将迎来一轮新的衰退周期。我国房地产领域一直有“5+2”的“周期论”,即房地产运行将遵循“5年增长、2年衰退”的周期,但这个周期会受到政策调控等多重因素影响。

中国指数研究院副院长陈晟向《每日经济新闻》记者表示,“5+2”仅指房地产发展的短周期,当前的楼市正处于两个“大周期”之间的调整阶段。

陈晟表示,房地产属于“大周期”行业,其运行规律与GDP增长有关,相关度高达92%。房改以来,我国的房地产市场一直处于高速增长的“时期”。他认为,随着我国GDP增速的放缓,房地产业也将从“高速增长阶段”步入“中速增长阶段”。

据悉,我国制定的“十二五”期间GDP增长目标为8%,明显低于“十一五”。今年来看,GDP增速尽管尚未回落至8%的目标,但前三季度分别为9.7%,9.5%,9.1%,下降态势十分明显。

陈晟表示,当我国GDP增速降到9%以下时,我国房地产市场也将进入“中速增长期”。而从今年到201 年,将是调整时期。

在近日的2011中国私募基金领袖峰会上,安信证券首席经济学家表示,未来几年基本上可以排除比较大的单边牛市的可能性,房地产、纪念币等行业将进入持续的熊市。

“暴利时代”或终结

“中速增长”并不意味着“衰退”,按照陈晟的观点,未来一段时间,楼市整体价格和成交量都不会有太大的变动。

国际货币基金组织 (IMF)则持不同看法,该机构在14日公布的报告指出,中国面临房价下跌的风险。货币政策委员会委员李稻葵的观点则是:未来两三年,房价不可能上涨,但跌幅不会超过15%。

一个共识则是,随着土地成本、资金成本、各项税费的提高,未来房地产业的整体利润率将会降低,“暴利时代”即将终结。

从上月开始,“降价潮”蔓延到更多的企业和城市,万科、龙湖、中海等资金面宽松的企业也加入降价行列。一些分析人士称,到今年年底,多数上市房企财报呈现的毛利率将会有所降低。

据悉,当前房地产业的平均利润率在10%左右,高端项目略高于上述水平,但与前几年相比,已有明显下降。

此外,房地产投资增速也在下调。根据国家统计局的数据,今年8月~10月,我国房地产投资增速已连续三个月下滑,今年前10月为 1.1%,仅比固定资产投资增速高出6.2个百分点。而去年前十个月,两者相差12个百分点。

不少分析人士认为,两者增速的差距不断缩小,说明房地产在固定资产投资中的作用逐渐弱化,这也正是本轮楼市调控和经济结构调整的题中应有之义。与此同时,地方政府对“土地财政”的依赖也将减弱。

陈晟表示,在政策面的不利影响下,未来房地产投资增速将继续下滑,未来很可能滑落到20%以下。

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